Previous Next Main

Ελλάδα: αποκλειστική συνέντευξη του μεσίτη Αλέξανδρου Νικολαΐδη στο Realtor

2020-03-16 15:28:32 | Monopolion Blogger

O Αλέξανδρος Νικολαΐδης, είναι ένας μεσίτης με εμπειρία στον χώρο των ακινήτων, άνω των 20 χρόνων. Κάνοντας μας την τιμή να μας παραχωρήσει την παρακάτω συνέντευξη, μεταξύ άλλων αναφέρθηκε και  στην αγορά ακινήτων -σύμφωνα με τις τελευταίες εξελίξεις του κορονοϊού-, στο ζήτημα τον βραχυχρόνιων μισθώσεων και τη πιθανή του κατάληξη, όπως και για το νέο ζήτημα που προκύπτει με το λιμάνι του Πειραιά αναφορικά με τον κλάδο των logistics  και τις ανάγκες για δημιουργία αποθηκών.  

Πόσα χρόνια δραστηριοποιείστε στον χώρο;

Δραστηριοποιούμαι στον χώρο των ακινήτων από το 1994.

Σε ποια περιοχή δραστηριοποιείστε μεσιτικά;

Ο πυρήνας μου βρίσκεται στο κέντρο των Αθηνών, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι αποκλείονται και άλλες περιοχές.

Ποια είναι τα έντονα στοιχεία που χαρακτηρίζουν την αγορά στην οποία δραστηριοποιείστε;

Τα Εξάρχεια είναι μια περιοχή, στην οποία υπάρχει ένταση στην αγορά μικρών διαμερισμάτων ή στην αγορά κτιρίων και μετατροπή αυτών σε μικρά διαμερίσματα με σκοπό την ενοικίαση κυρίως σε φοιτητές. Οι μεγάλοι επενδυτές δεν ενδιαφέρονται για Airbnb, αλλά αποσκοπούν στην μακροχρόνια μίσθωση και ιδιαίτερα στους φοιτητές.

Ποια είναι τα ακίνητα στα οποία δραστηριοποιείστε (εμπορικά, οικιστικά, γη);

Δραστηριοποιούμαι σε όλες τις κατηγορίες, χωρίς να εξαιρώ κάποια, ωστόσο αν θα θέλαμε να βάλουμε μια σειρά αυτή θα ήταν, πρώτα τα οικιστικά, δεύτερα τα εμπορικά και τρίτη η γη.

Ποιο είναι το ποσοστό αγοράς που έχετε στην περιοχή σας;

Το ποσοστό αγοράς που έχω στην περιοχή μου το εντοπίζω στο 60%.

"Τη γέννηση μιας συνεργασίας θα την εντόπιζα σε έναν συνδυασμό και των δύο παραπάνω (τύχη και επιλογή), με κύριο γνώμονα το ακίνητο."

Ποια είναι τα ποσοστά που παίρνετε ως κτηματομεσίτης;

Αναφορικά με την αγορά, το ποσοστό φτάνει το 2%, αλλά όταν πρόκειται για κάποιο μεγάλο ακίνητο, αυτό μπορεί να φτάσει και το 1%. Επίσης, για αγορά έως 50,000 ευρώ, η μεσιτική αμοιβή  είναι 1,000 ευρώ. Στις περιπτώσεις των ενοικίων είναι ένα μίσθωμα.

Ποια είναι τα χαρακτηριστικά που καθιστούν καλό έναν σύμβουλο ακινήτων;

Καλός μεσίτης είναι εκείνος που καταλαβαίνει τις ανάγκες του πελάτη του επ’ ακριβώς. Αυτό σημαίνει, ότι δεν τον εκνευρίζει και δεν του σπαταλά τον χρόνο με περιττές πληροφορίες. Όταν ο πελάτης θέλει ένα ακίνητο, με δύο υπνοδωμάτια, μέχρι 100,000 ευρώ σε ψηλό όροφο και ο μεσίτης του παρουσιάσει κάποια γκαρσονιέρα στο ισόγειο, επειδή αυτό είχε στο χαρτοφυλάκιο του, ο πελάτης εκνευρίζεται.

Για ποιον λόγο θα μπορούσε κάποιος να σας επιλέξει; Ποια είναι τα χαρακτηρίστηκα που σας κάνουν να ξεχωρίζεται από την αγορά;   

Πρώτα από όλα θα υπογράμμιζα την εντιμότητα. Την θεωρώ σημαντική αρχή, όχι μόνο όσον αφορά την επαγγελματική μου σταδιοδρομία, αλλά και για κάθε πτυχή της ζωής μας γενικότερα. Έμφαση δίνω επίσης και στην προσωπική επαφή. Είμαστε ένα γραφείο, στο οποίο όλες οι ενέργειες συσπειρώνονται γύρω από εμένα. Το γραφείο αποτελείται από εμένα και τον γιό μου μόνο, χωρίς κάποιους εφήμερους συνεργάτες. Αυτό συνεπάγεται την πλήρη προσωπική επαφή με τον πελάτη. Το τρίτο χαρακτηριστικό, για το οποίο κάποιος υποψήφιος πελάτης θα μπορούσε να μας επιλέξει είναι η εμπειρία. Όπως αναφέρθηκε και στην αρχή, βρίσκομαι αδιάλειπτα  στον χώρο από το 1994.

Η συνεργασία σας με κάποιον υποψήφιο πελάτη είναι θέμα τύχης ή εσείς επιλέγετε σε ποιες συνεργασίες θα επενδύσετε;

Τη γέννηση μιας συνεργασίας θα την εντόπιζα σε έναν συνδυασμό και των δύο παραπάνω (τύχη και επιλογή), με κύριο γνώμονα το ακίνητο. Αν ένα καλό ακίνητο, με σωστή τιμή προελκύσει το ενδιαφέρον σε εύρος, τότε η τελική συνεργασία με κάποιον πελάτη μπορεί να είναι και θέμα τύχης.

Υπάρχει κάποιος τρόπος να καταλάβετε ότι ο πελάτης είναι έγκυρος και θα αγοράσει το ακίνητο;

Ένα ενδεικτικό στοιχείο, μπορεί να είναι η στοχευμένη ζήτηση. Εάν ένα πελάτης, ζητάει κάτι στοχευμένα τότε και ξέρει τι είναι αυτό που θέλει, αυτός ο πελάτης ξεχωρίζει. Από την άλλη πλευρά, εάν κάποιος δεν ξέρει ακριβώς τι θέλει και με πολύ εύκολο τρόπο άγεται και φέρεται από γνώμες τρίτων, τότε πολύ πιθανόν να μιλάμε για κάποιον μη έγκυρο πελάτη.

"[...]Αυτό σε συνδυασμό με τον κορεσμό των εν λόγω καταλυμάτων,  κάνει την αγορά να γυρίζει στις μακροχρόνιες μισθώσεις και πάλι."

Τι είδους marketing χρησιμοποιείτε προκειμένου να προωθήσετε τη δουλειά σας; Υπάρχει online εμφάνιση; Χρησιμοποιείτε τις νέες τεχνολογίες;

Ως γραφείο χρησιμοποιούμε πολύ το διαδίκτυο. Οι νέες τεχνολογίες προσφέρουν πολύτιμα εργαλεία και είμαστε τόσο ευέλικτοι και τόσο εξοικειωμένοι με τη χρήση τους, ώστε να μπορούμε να τα χρησιμοποιούμε για να εκπληρώνουμε τους στόχους μας. Οι νέες τεχνολογίες, αδιαμφισβήτητα είναι σφόδρα βοηθητικές για τη δουλειά μας, αλλά και –σχεδόν- απαραίτητες πλέον.

Πώς βλέπετε την αγορά ακινήτων σήμερα, και ποιες εκτιμήσεις θα μπορούσατε να κάνετε για το 2020;

Έχοντας και πάντα στο μυαλό μας τις τελευταίες εξελίξεις (κορονοϊός), η ένταση, η οποία υπήρχε από το 2018 έχει κοπάσει. Αν δεν υπήρχε το φαινόμενο της σημερινής πανδημίας, εκτιμώ ότι στην αγορά θα υπήρχε μια κανονικότητα. Οι τράπεζες είχαν ξεκινήσεις τις δανειοδοτήσεις –όχι σε όλους- , αλλά η αγορά επέστρεφε σε μία  κανονικότητα, μέσα στην οποία θα υπήρχε αύξηση, αλλά όχι μεγάλη. Πλέον, θεωρώ ότι για 2-3 μήνες (και ευελπιστώ να είναι μόνο τόσο) η αγορά θα παγώσει.

Ποιοι είναι οι λόγοι που έχουν συμβάλει τόσο στην ανάπτυξη της αγοράς όσο και στην εκτόξευση των τιμών;

Ξένοι επενδυτές από το 2017 και έπειτα εισήλθαν στην ελληνική αγορά ακινήτων με δυναμικό τρόπο. Η εκτόξευση των τιμών συνίσταται και στην ψυχολογία των επενδυτών, οι οποίοι ήταν πρόθυμοι –για διάφορους λόγους- να επενδύσουν σε αγορές τέτοιας οικονομικής  κλίμακας. Πλέον, οι επενδυτές δείχνουν να εκτιμούν πιο αυστηρά και με οικονομικά περιορισμένο τρόπο την αγορά, γεγονός που οδηγεί στην απόρριψη ακριβών ακινήτων χωρίς να υπάρχει λόγος για την υψηλή τιμή τους. Οι επενδυτές αυτοί, στρέφουν το ενδιαφέρον τους και σε άλλες αγορές, άλλων ευρωπαϊκών πόλεων, με καλύτερες συνθήκες τιμών αγοράς.

Ποια είναι τα λάθη των περισσοτέρων ιδιοκτητών ακινήτων;

Το κυριότερο είναι ότι δεν ζητούν τη γνώμη ειδικών και επαγγελματιών του χώρου. Βλέπουν άλλες αγγελίες και βγάζουν αυθαίρετες τιμές, χωρίς να γνωρίζουν για ποιον λόγο οι τιμές αυτές υπάρχουν, απεναντίας ο επαγγελματίας γνωρίζει το βάθος της αγοράς. Δυστυχώς, δεν παίρνουν την συμβουλή του επαγγελματία, ανεβάζουν τις τιμές και με το ακίνητο –σχεδόν πάντα- καταλήγει να παραμένει απούλητο.

Ποια είναι τα σημεία αυτά, που θεωρείτε ότι λειτουργούν ως τροχοπέδη στην περεταίρω ανάπτυξη του κλάδου;

Θα επικεντρωθώ πιο πολύ στο ίδιο το Κράτος, το οποίο δυσκολεύει πολύ με την γραφειοκρατία. Πέραν όμως αυτής, η υψηλή φορολογία (π.χ. ΕΝΦΙΑ) αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα για τη συντήρηση ενός ακινήτου. Θεωρώ ότι το Κράτος πρέπει να αφήσει λίγο ελεύθερο το ακίνητο από τις υψηλές φορολογίες και τέλη.

Ποια είναι η άποψή σας για τα καταλύματα βραχείας μίσθωσης (τύπου Airbnb); Και ποιοι οι πιθανοί κίνδυνοι που ελλοχεύουν ή, αντίστοιχα, τα οφέλη που θα απορρέουν από αυτές;

Όπως τη δεκαετία του ΄80, άνοιγαν τα βιντεοκλαμπ ή και σήμερα τα καταστήματα ηλεκτρονικών τσιγάρων, έτσι και το Airbnb, αποτελεί μια τάση της εποχής. Υπάρχει η διάθεση ότι «από τη στιγμή που έχω ένα ακίνητο γιατί να μην το αξιοποιήσω με αυτόν τον τρόπο;». Ωστόσο, είναι πολύ σημαντικό, αυτός που ασχολείται με τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου του να γνωρίζει καλά τη δουλειά ή να τη μάθει, καθώς πρόκειται ουσιαστικά για έναν ξενοδοχειακό κλάδο. Αυτό σε συνδυασμό με τον κορεσμό των εν λόγω καταλυμάτων,  κάνει την αγορά να γυρίζει στις μακροχρόνιες μισθώσεις και πάλι. Επιπλέον, θεωρώ ότι οι μόνες περιοχές που μπορούν να αντέξουν –σε τέτοιου είδους μισθώσεις- είναι το ιστορικό κέντρο και το Κουκάκι.

"Συγκεκριμένα για τον Πειραιά, δεν θα εστιάσω όμως στο οικιστικό κομμάτι, αλλά στο logistics. Υπάρχουν πελάτες και δεν υπάρχουν αποθήκες."

Μπορεί η ελληνική αγορά να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις ξένων επενδυτών (αναφορικά με την άδεια παραμονής Golden Visa, το φορολογικό καθεστώς «μη διαμένοντος κατοίκου») εξ’ αιτίας της έλλειψης αποθεματικών κτηρίων, χωρίς να λειτουργήσει εις βάρος του εγχώριου πληθυσμού;

Ναι μπορεί να ανταποκριθεί για τον λόγο ότι οι ξένοι αγοράζουν σε ακριβές τιμές, ενώ ο Έλληνας δεν μπορεί να τις ακολουθήσει. Λόγω των –ακόμα- αυξημένων τιμών, η αγορά ακινήτων απευθύνεται σε ένα συγκεκριμένο κοινό, στο οποίο ο Έλληνας δύσκολα μπορεί να ανταποκριθεί, εξ’ αιτίας των τιμών. Το πρόβλημα θα υπάρχει στις μακροχρόνιες ενοικιάσεις. Ας μην ξεχνάμε τα παραδείγματα του Λονδίνου και του Παρισιού, στο κέντρο των οποίων βρίσκονται μόνο ξένοι, με τον εγχώριο πληθυσμό να μην μπορεί να ανταποκριθεί στα υψηλά μισθώματα.

Πέρα από τα αναμενόμενα οφέλη που θα έχουν οι περιοχές γύρω από το Ελληνικό, αναφορικά με την επένδυση της Lamda Development  και οι περιοχές γύρω από το λιμάνι του Πειραιά αναφορικά με την επένδυση της Cosco, πώς θεωρείται ότι αυτά τα οφέλη θα μπορούν να διοχετευτούν και σε ευρύτερο επίπεδο;  

Για το Ελληνικό και τις γύρω περιοχές, σίγουρα θα υπάρξει ανάπτυξη καθώς πρόκειται για καλές και ποιοτικές περιοχές, όπως σίγουρη ανάπτυξη θα υπάρξει και στον Πειραιά. Συγκεκριμένα για τον Πειραιά, δεν θα εστιάσω  στο οικιστικό κομμάτι, αλλά στο logistics. Υπάρχουν πελάτες και δεν υπάρχουν αποθήκες. Σε αυτό το κομμάτι παρουσιάζονται νέες ευκαιρίες ανάπτυξης και επενδύσεων, τις οποίες οφείλουμε και να αξιολογήσουμε σωστά.

Ποιο είναι το σημείο της αγοράς ακινήτων στο οποίο θα στεκόσασταν εσείς πέρα των παραπάνω;

Θεωρώ δεδομένο το πάγωμα της αγοράς, εξ’ αιτίας του κορονοϊού για κάποιο διάστημα, καθώς ένας αλλοδαπός αγοραστής, δύσκολα θα έρθει. Ιδιαίτερη ανάπτυξη έδειχνε και ο τομέας των εξοχικών, καθώς πολλοί Ευρωπαίοι ήταν εκείνοι που έδειχναν ενδιαφέρον για κάποιο παραθαλάσσιου ακινήτου, αγορά η οποία –πιθανόν- θα παγώσει και αυτή.


Σημαντική Σημείωση: Το ανώτερο κείμενο δημιουργήθηκε για ενημερωτικούς σκοπούς. Δεν επιτρέπεται  η αναδημοσίευση, η μετάδοση, η μεταβίβαση, η αναπαραγωγή, η αναμετάδοση, η διανομή, η παρουσίαση, η μεταπώληση ή οποιαδήποτε άλλη χρήση ή αναφορά, ακόμα και αν αναφέρεται ως πηγή ο δημιουργός ή το ίδιο το κείμενο ή το ίδιο το blog.

Latest Blog

REALTOR REAL ESTATE BLOGS

The Blog Post is an entry (article) that you write on a blog.