Οι άξονες στους οποίους κινείται η ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα

Posted by Monopolion Blogger
2020-01-27 20:25:38

Ήδη από τα τέλη του 2018 και με ορόσημο το 2019, ο κλάδος των ακινήτων άρχισε να κινείται σε νέους και πιο γρήγορους ρυθμούς, αναδιαμορφώνοντας το τοπίο του κλάδου και της συγκεκριμένης οικονομίας. Θα μπορούσε κανείς να πει ότι σήμερα η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα κινείται πάνω σε έξι βασικούς άξονες: την υπεραξία, τους αλλοδαπούς αγοραστές, το Airbnb, την τριετή αναστολή του ΦΠΑ για νεόδμητα ακίνητα από 1/1/2006 και έπειτα, την άνοδο του οικοδομικού κλάδου και τους πλειστηριασμούς.

Υπεραξίες

Στα χρόνια της οικονομικής κρίσης, πολλά ακίνητα πωλούνταν σε πολύ χαμηλές τιμές, καθώς είτε οι ιδιοκτήτες δεν μπορούσαν να τα συντηρήσουν, είτε επειδή είχαν ανάγκη από οικονομική ρευστότητα. Οι τιμές πώλησης των ακινήτων για περιοχές χαμηλής απόδοσης δεν ξεπερνούσαν ακόμα και τις λίγες χιλιάδες ευρώ. Ενδεικτικά, ένα σπίτι σε μια περιοχή, όπως ο Άγιος Παντελεήμονας ή η ο Κολωνός μπορούσε να πωληθεί και έως 5.000 ευρώ. Αυτό από τη μία μεριά, αυτό  υποδήλωνε τη δύσκολη οικονομική κατάσταση –σχεδόν εξαθλίωση- των πολιτών και από την άλλη μεριά αποτελούσε επενδυτική ευκαιρία για κάποιους άλλους πολίτες, περισσότερο προνομιούχους, οι οποίοι επένδυαν σε τέτοιου είδους αγορά με σκοπό την μελλοντική μεταπώληση σε μεγαλύτερες τιμές ή την εκμετάλλευση.

 Η εποχή αυτή έφτασε και πλέον, γίνεται έντονα λόγος, για τις υπεραξίες της αγοράς ακινήτων. Το ίδιο διαμέρισμα που κάποτε θα μπορούσαμε να βρούμε σε έναν παράδρομο της Πατησίων για λίγες χιλιάδες ευρώ, σήμερα πωλείται έως και αρκετές χιλιάδες παραπάνω από το διπλάσιο. Όμως για ποιόν λόγο οι τιμές αυτές αυξήθηκαν τόσο, από τη στιγμή που, ναι μεν σε θεωρητικό υπόβαθρο η ελληνική οικονομία βελτιώνεται, αλλά στην ουσία από την βελτίωση αυτή η μεγαλύτερη μερίδα των πολιτών αποκλείεται;

Αλλοδαποί αγοραστές και ευκαιρίες εκμετάλλευσης

Νόμοι σχετικά με τις άδειες παραμονής και φορολογικά καθεστώτα, όπως το σχετικά πρόσφατο καθεστώς του «μη διαμένοντος κατοίκου», έδωσαν χώρο και κίνητρο σε ξένους επενδυτές να εισέρθουν στην ελληνική αγορά ακινήτων. Κυρίως Κινέζοι και Ρώσοι δημιούργησαν ένα πλέγμα αγοραστών, αυξάνοντας τη ζήτηση στην, ήδη, μειωμένη προσφορά. Έχοντας ριζωμένη στην κουλτούρα τους οι Έλληνες την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας και βάσει της οικοδομικής αδράνειας των μνημονιακών χρόνων, τα κτηριακά αποθέματα βρέθηκαν περιορισμένα για την κάλυψη των νέων αναγκών,  γεγονός που συνετέλεσε στην άνοδο των τιμών.

Πηγή: https://pixabay.com/el/illustrations/%CE%B7-%CF%84%CE%B9%CE%BC%CE%AE-%CF%84%CE%B7%CF%82-%CE%BC%CE%B5%CF%84%CE%BF%CF%87%CE%AE%CF%82-%CE%B1%CE%BD%CF%84%CE%B1%CE%BB%CE%BB%CE%B1%CE%B3%CE%AE-1013627/

Πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης

Πέρα από την εισαγωγή νέων επενδυτών- αγοραστών, μια άλλη μορφή διαμοιρασμού εμφανίστηκε και συνέβαλλε στην εντατικοποίηση του προβλήματος. Αν και όχι άγνωστη η μορφή της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, τον τελευταίο καιρό, άρχισε να αυξάνεται σφόδρα με αποτέλεσμα να συντελέσει δραματικά στη διαμόρφωση των τιμών. Ιδιοκτήτες ακινήτων είδαν την ευκαιρία να αποκτήσουν ένα ακόμα επιπλέον εισόδημα, ενοικιάζοντας με την ημέρα τα ακίνητά τους σε εφήμερους ενοικιαστές, τουρίστες ή ταξιδιώτες. Με οικονομικό όφελος μεγαλύτερο από τα τραπεζικά refund και επίσης μεγαλύτερο των μακροχρόνιων μισθώσεων, ιδιοκτήτες ακινήτων ή και επενδυτές της συγκεκριμένης αγοράς, απόκτησαν μία νέα επιχειρηματική δραστηριότητα με σίγουρα αποτελέσματα και κέρδη. Τα αποτελέσματα του  φαινομένου βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, έχουν διττή φύση: από τη μία μεριά αποκλείουν τον εγχώριο πληθυσμό, ακόμα και από την εύρεση πρώτης κατοικίας, αυξάνοντας κατακόρυφα τα ενοίκια και τις τιμές ή περιορίζοντας ακόμα περισσότερο το αποθεματικό οικιστικών ακινήτων και από την άλλη πλευρά, συνέβαλλαν στο να πάρει ζωή ένας κλάδος, ο οποίος για χρόνια φαινόταν ξεχασμένος.

Οικοδομή

Καθώς αλλοδαποί αγοραστές καταφθάνουν στην ελληνική αγορά και επενδυτές ακινήτων αποκτούν όλο και μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την προκείμενη αγορά, λόγω μεγάλης απόδοσης, δίνεται ανάσα ζωής για τον κλάδο της οικοδομής, η οποία θα προσφέρει λύση στον περιορισμένο αριθμό ακινήτων. Σύμφωνα με τα δημοσιευμένα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ενδεικτικά οι μήνες: Μάιος, Ιούνιος, Αύγουστος, Σεπτέμβριος και Οκτώβριος, κατέγραψαν αύξηση στη συνολική οικοδομική δραστηριότητα, βάσει των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, σε σύγκριση με αυτές του προηγούμενου χρόνου.


Αναστολή επιβολής  ΦΠΑ  στα ακίνητα

Οι πρώτες ανάσες ανακούφισης για τη συγκεκριμένη αγορά ήρθαν με τις εξαγγελίες του Πρωθυπουργού για τριετή αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα και δημιούργησε κλίμα αισιοδοξίας στην αγορά ακινήτων τόσο για ιδιοκτήτες όσο και για αγοραστές. Η αναστολή του ΦΠΑ μέχρι το τέλος του 2022, αφορά όλες τις αγορές νεόδμητων ακινήτων, ακινήτων που κατασκευάστηκαν από 1.1.2006 και έπειτα, ακόμα και αν δεν πρόκειται για πρώτη κατοικία. Αυτό φαίνεται να ‘απελευθερώνει’ χιλιάδες ακίνητα, τα οποία έμεναν στα αζήτητα λόγω υψηλών τιμών. Ταυτόχρονα, δίνει ανάσα και σε υποψήφιους αγοραστές, καθώς τα ακίνητα τριακονταετίας και περισσότερο, τα οποία αποτελούσαν πρώτη επιλογή, λόγω χαμηλότερης τιμής,  είχαν σχεδόν εξαντληθεί και απέμεναν μόνο τα νέα και ακριβά.

Πηγή: http://www.bbc.com/culture/story/20191011-the-surprising-story-of-athens-offbeat-architecture

Πλειστηριασμοί

Η άλλη όψη του κλάδου, η οποία και αυτή με τη σειρά της επηρεάζει, σε πρώτη φάση μεγάλο πλήθος ιδιοκτητών είναι αυτή των πλειστηριασμών. Για χιλιάδες νοικοκυριά αποτελεί μια σκοτεινή πλευρά, καθώς κινδυνεύουν ακόμα πιο πολύ να χάσουν τα σπίτια τους και από την άλλη πλευρά δημιουργεί ευκαιρίες για επενδυτές ακινήτων. Αν και η Κυβέρνηση ισχυρίζεται ότι θα αποτρέψει το φαινόμενο των πολλαπλών πλειστηριασμών, οι κίνδυνοι που ελλοχεύουν με την κατάργηση της προστασίας της πρώτης κατοικίας από 1η Μαΐου του 2020, δεν καθησυχάζει καθόλου τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που βρίσκονται στα πρόθυρα να δουν ακόμα και την πρώτη τους κατοικία να πλειστηριάζεται.

Προκειμένου να επιτευχθεί η εναρμόνιση  με την Ευρωπαϊκή Οδηγία 2019/1023 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, περί «πλαισίου για την προληπτική αναδιάρθρωση, την απαλλαγή από τα χρέη και τις ανικανότητες ή την έκπτωση οφειλετών, καθώς και περί μέτρων βελτίωσης των διαδικασιών αυτών, και για την τροποποίησης οδηγίας (ΕΕ) 2017/1132 (Οδηγία για την αναδιάρθρωση και την αφερεγγυότητα)», η Κυβέρνηση στο θέμα των πλειστηριασμών ετοιμάζει τα επόμενα σχέδιά της προκειμένου να επιτύχει την στήριξη στους οικονομικά ευάλωτους.

Με την εκπνοή του Ν. 4605/2019 για την προστασία της πρώτης κατοικίας, η πλατφόρμα για την υποβολή αιτήσεων προστασίας της πρώτης κατοικίας, κλείνει στις 30 Απριλίου  και βάσει των παραπάνω περί νέου πτωχευτικού δίκαιου, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων με σχετικές οφειλές έρχονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο του πλειστηριασμού.    

Όλοι αυτοί οι παραπάνω άξονες, θα μπορούσε κανείς να πει, ότι δημιουργούν μία ποικιλόμορφη αγορά με πολλές αντιθέσεις. Από τη μία ιδιοκτήτες βλέπουν άνοδο των εισοδημάτων τους και επενδυτικές ευκαιρίες και από την άλλη, κάποιοι άλλοι ιδιοκτήτες βρίσκονται μπροστά από τον φόβο του πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας τους. Ξένοι επενδυτές αναζωπυρώνουν την αγορά, η οποία με τη σειρά της δίνει πνοή στην οικοδομή και εγχώριοι πολίτες δυσκολεύονται στην εύρεση κατοικίας μακροχρόνιας μίσθωσης.

Πηγές:

Ελληνική Στατιστική Αρχή, ανάκτηση από: https://www.statistics.gr/

Αναστολή επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα, ανάκτηση από: https://www.minfin.gr/web/guest/deltia-typou/-/asset_publisher/4kjvD0lBldee/content/anastole-epiboles-phpa-sta-akineta?inheritRedirect=false&redirect=https%3A%2F%2Fwww.minfin.gr%2Fweb%2Fguest%2Fdeltia-typou%3Fp_p_id%3D101_INSTANCE_4kjvD0lBldee%26p_p_lifecycle%3D0%26p_p_state%3Dnormal%26p_p_mode%3Dview%26p_p_col_id%3Dcolumn-2%26p_p_col_count%3D1

ΟΔΗΓΙΑ (ΕΕ) 2019/1023 ΤΟΥ ΕΥΡΩΠΑΪΚΟΥ ΚΟΙΝΟΒΟΥΛΙΟΥ ΚΑΙ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ της 20ής Ιουνίου 2019, ανάκτηση από: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EL/TXT/PDF/?uri=CELEX:32019L1023&from=PT

Εικόνα εξωφύλλου, ανάκτηση από: https://www.pikrepo.com/fbaqp/real-estate-home-showing-selling-property-land-or-buildings

Powered by Froala Editor